Taşınmaz edinebilen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, Türkiye'de tapulu devremülk payı da satın alabilir. Süreç, Türk vatandaşı bir alıcının izlediği yolla büyük ölçüde aynıdır; farklar vergi kimlik numarası, satış bedelinin döviz olarak bozdurulması ve tapu müdürlüğünün yaptığı bölge kontrolünde toplanır. Bu sayfa süreci adım adım anlatır ve en çok sorulan iki soruyu baştan net yanıtlar: devremülk satın almak oturma izni vermez, vatandaşlık da vermez.
Kısa cevap
- Satın alabilir misiniz? Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35'e göre, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ülkeniz bu kapsamda mı, tapu müdürlüğü işlem sırasında kontrol eder.
- Alan sınırı var mı? Var. Bir yabancı gerçek kişinin edindiği taşınmazların ve bağımsız-sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez. Bir devremülk dairesindeki pay bu sınırların çok altındadır.
- Askeri yasak bölge sorgusunu ben mi yaptırıyorum? Hayır. Askeri yasak bölgelere, askeri güvenlik bölgelerine ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanlar İçişleri Bakanlığınca ilgili Bakanlığa verilir; tapu işlemleri bu belge ve bilgilere göre yürütülür (md. 35). Ayrı bir izin başvurusu yapmanız gerekmez.
- Bedeli nasıl öderim? Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin satın aldığı taşınmazlara ilişkin ödeme yükümlülüğü döviz cinsinden yerine getirilir. Döviz, tapu işleminden önce bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır; satıcıya ödeme Türk lirası olarak yapılır.
- Oturma izni sağlar mı? Hayır. Ayrıntı aşağıda.
- Vatandaşlık sağlar mı? Hayır. Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.
Adım adım tapu süreci
- 1. Vergi kimlik numarası
- Ne yapılır
- Belirlenen işlemlerde taraf olanların vergi kimlik numarası tespit edilir; numarası olmayanlar işlem tamamlanmadan önce numara almak zorundadır. Vergi dairesinden ya da Gelir İdaresi Başkanlığının çevrim içi hizmetlerinden alınır.
- Dayanak
- 4358 sayılı Kanun md. 2
- 2. Daire ve dönem seçimi
- Ne yapılır
- Tercihlerinizi danışmanınıza iletirsiniz; size uygun daire tipi, dönem ve ödeme planı yazılı olarak paylaşılır.
- Dayanak
- —
- 3. Sözleşme öncesi belgeler
- Ne yapılır
- Sözleşmeden en az bir gün önce yazılı ön bilgilendirme formu verilir; devre mülk sözleşmesi ve cayma formu teslim edilir. 14 gün cayma hakkı vardır ve cayma süresi dolmadan sizden ödeme istenemez.
- Dayanak
- 6502 sayılı Kanun md. 50; Devre Tatil Yönetmeliği
- 4. Dövizin bankaya satılması
- Ne yapılır
- Satış bedeline ilişkin döviz, tapu işleminden önce gerekçesi belirtilerek bir bankaya satılır. Banka, düzenlediği döviz alım belgesini aynı gün Kayıtlı Elektronik Posta ile tapu müdürlüğüne gönderir. Belge gitmeden tapu başvurusu yapılamaz.
- Dayanak
- Sermaye Hareketleri Genelgesi md. 13
- 5. Tapu müdürlüğünde işlem
- Ne yapılır
- Bölge kontrolü koordinat verileri üzerinden idarece yapılır. Türkçe bilmiyorsanız işlemde yeminli tercüman bulundurulur; tercüman resmi senedi imzalar.
- Dayanak
- Tapu Kanunu md. 35; Tapu Sicili Tüzüğü md. 24/3
- 6. Harç ve masraflar
- Ne yapılır
- Devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında tapu harcı, devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz.
- Dayanak
- 492 sayılı Kanun, 4 sayılı tarife 20/a
- 7. Tescil ve tapu senedi
- Ne yapılır
- Devre mülk hakkı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve tapu senedinde belirtilir; devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir.
- Dayanak
- 634 sayılı Kanun md. 60-61
Bu tablo genel süreci özetler. Güncel belge listesi ve randevu adımları için tapu müdürlüğünün yönlendirmesi esastır.
Döviz alım belgesi (DAB) neden isteniyor?
24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde tapu müdürlüğüne döviz alım belgesi ibrazı zorunludur. Uygulamanın dayanağı Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesidir: Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin satın aldığı taşınmazlara ilişkin ödeme yükümlülüğü döviz cinsinden yerine getirilir, döviz tapu işlemi öncesinde bir bankaya ve bankaca Merkez Bankasına satılır, ödeme ilgililere Türk lirası olarak yapılır.
Bankanın düzenlediği döviz alım belgesi aynı gün Kayıtlı Elektronik Posta ile tapu müdürlüğüne gönderilir. Belgedeki Türk lirası tutar, tapu müdürlüğüne satış bedeli olarak beyan edilir. Dövizi yalnızca taşınmazın alıcısı, satıcısı ya da bunların vekilleri bankaya satabilir.
Aynı maddenin birinci fıkrası, yurt dışında yerleşik kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların gelirlerinin ve satış bedellerinin, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarının bankalarca yurt dışına transfer edilmesinin serbest olduğunu belirtir.
Satın alma maliyetleri ve vergiler
- Tapu harcı: Devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20; devreden ve devralan için ayrı ayrı. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz (492 sayılı Kanun, 4 sayılı tarife 20/a). Tor Thermal'de alıcının ödediği tapu masrafı oranı için: Sıkça Sorulan Sorular.
- Yıllık aidat: Satış bedeline ek bir kalemdir; kapsamı sözleşme öncesinde yazılı olarak paylaşılır.
- Yeminli tercüman ve varsa vekâletname masrafları: Türkçe bilmeyen alıcı için yeminli tercüman zorunludur (Tapu Sicili Tüzüğü md. 24/3). İşlemi vekil aracılığıyla yaptıracaksanız noter masrafı doğar.
- Tapu müdürlüğünde alınan diğer hizmet bedelleri: Güncel tutarlar için tapu müdürlüğüne ya da danışmanınıza sorun.
- İleride satarsanız: Taşınmazın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir; yıllık bir istisna tutarı uygulanır (193 sayılı Kanun mükerrer md. 80). Güncel istisna tutarı için Gelir İdaresi Başkanlığının yayınlarına bakın.
Oturma izni ve vatandaşlık: net cevap
- Devremülk almak oturma izni verir mi?
- Cevap
- Hayır. Kanun, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni "verilebilir" der; bu bir hak değil, takdire bağlı bir başvuru sebebidir. Üstelik 2024'te eklenen fıkrayla, ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir. Yılın belirli bir dönemine ait bir devremülk payı, sürekli konut kullanımı sağlamaz.
- Dayanak
- 6458 sayılı Kanun md. 31/1-b ve md. 31/6
- Devremülk almak Türk vatandaşlığı verir mi?
- Cevap
- Hayır. Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.
- Dayanak
- Vatandaşlık Yönetmeliği Kılavuzu
- Yatırım yoluyla vatandaşlık şartı neydi?
- Cevap
- En az 400.000 Amerikan doları tutarında, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı bir taşınmazın, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konularak satın alınması ve bunun Bakanlıkça tespit edilmesi gerekir. Bir devremülk dönemi payı bu şartı karşılamaz.
- Dayanak
- Vatandaşlık Yönetmeliği md. 20/2-b
- Tapu doğrudan benim adıma mı düzenlenir?
- Cevap
- Evet. Yabancı gerçek kişi, kanuni sınırlamalar içinde taşınmazı ve sınırlı ayni hakkı kendi adına edinir.
- Dayanak
- Tapu Kanunu md. 35
- Sattığımda parayı yurt dışına çıkarabilir miyim?
- Cevap
- Satış bedelinin, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarının bankalarca yurt dışına transfer edilmesi serbesttir.
- Dayanak
- Sermaye Hareketleri Genelgesi md. 13/1
Tor Thermal, oturma izni ya da vatandaşlık konusunda hiçbir taahhütte bulunmaz ve bu konularda danışmanlık hizmeti vermez. Başvurularınız için yetkili idarelere ve bir hukukçuya danışın.
Tor Thermal'de yabancı alıcı olarak
Tor Thermal, Yalova'nın Armutlu ilçesinde tapulu devremülk modeliyle sunulan bir projedir. Satın aldığınız dairenin belirli bir kullanım dönemine ait payı adınıza tapuya tescil edilir. Hakkın hukuki çerçevesi için: Tapulu Devremülk Nedir?
Termal havuzlar dahil wellness hizmetleri planlanan hizmetlerdir; güncel durum Longevity & Wellness sayfasında listelenir. Ulaşım için: İstanbul'dan Armutlu'ya Ulaşım. Daire tipleri: Devre Mülk Satın Al.
Satış ofisi, yabancı alıcılara süreci İngilizce olarak baştan sona yürütebilir. Tapu işleminde gerekli olan yeminli tercümanı şirket organize eder. Türkiye'ye seyahat etmeden, düzenleyeceğiniz bir vekâletnameyle satın alma işlemini uzaktan tamamlamanız da mümkündür; bu durumda işlemler yetkilendirdiğiniz vekil aracılığıyla yürütülür.
Yasal uyarı
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da göçmenlik danışmanlığı yerine geçmez. Mevzuat değişebilir. Güncel metinler için mevzuat.gov.tr'yi inceleyin ve karar vermeden önce bir hukukçuya danışın.
Sıkça sorulan sorular
Yabancı bir kişi Türkiye'de devremülk satın alabilir mi?
Evet. Tapu Kanunu md. 35 kapsamındaki ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; tapulu devremülk payı da buna dahildir.
Devremülk almak Türkiye'de oturma izni verir mi?
Hayır. Kanun, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini söyler; izin otomatik değildir ve ikamet iznine esas taşınmazın niteliği ile değeri Bakanlıkça belirlenir. Yılın belirli bir dönemine ait bir devremülk payı oturma izni sağlamaz.
Devremülk alarak Türk vatandaşlığı alınır mı?
Hayır. Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımına konu edilemez. Ayrıca yatırım yolu en az 400.000 Amerikan doları tutarında bir taşınmazın üç yıl satılmama şerhiyle satın alınmasını gerektirir.
Yabancı alıcı için vergi kimlik numarası şart mı?
Evet. Belirlenen işlemlerde taraf olanların vergi kimlik numarası tespit edilir; numaranız yoksa işlem tamamlanmadan önce almanız gerekir.
Satış bedelini döviz olarak ödeyebilir miyim?
Ödeme yükümlülüğü döviz cinsinden yerine getirilir, ancak döviz tapu işleminden önce bir bankaya satılır ve satıcıya ödeme Türk lirası olarak yapılır. Banka, döviz alım belgesini aynı gün tapu müdürlüğüne gönderir.
Askeri yasak bölge izni almam gerekir mi?
Hayır. Kontrol, Bakanlıklarca gönderilen harita ve koordinat değerlerine göre tapu işlemleri sırasında idarece yapılır.
Türkçe bilmiyorum, tapuda ne oluyor?
İstem sahiplerinden biri Türkçe bilmiyorsa işlemde yeminli tercüman bulundurulur; tercüman resmi senedi imzalar ve kimlik bilgileri senede yazılır.
Süreç boyunca İngilizce destek alabilir miyim?
Evet. Satış ofisi, yabancı alıcılara süreci baştan sona İngilizce olarak yürütebilir; tapu işleminde gerekli yeminli tercümanı da şirket organize eder.
Türkiye'ye gelmeden satın alma işlemini tamamlayabilir miyim?
Evet. Düzenleyeceğiniz bir vekâletnameyle işlemi, yetkilendirdiğiniz bir vekil aracılığıyla uzaktan tamamlayabilirsiniz.
Kaynaklar
Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki kamu kurumu ve kaynaklara dayanır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 57–65
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 50
- Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği
- 2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 35
- Sermaye Hareketleri Genelgesi, md. 13
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Yabancı gerçek kişi edinimlerinde döviz alım belgesi duyurusu
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, md. 20
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz (01/01/2023)
- 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, md. 31
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife, 20/a
- 4358 sayılı Kanun (vergi kimlik numarası kullanımı), md. 2
- Tapu Sicili Tüzüğü, md. 24
Son kontrol: 20 Eylül 2026